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鄂爾多斯森林公園爛尾15年:一個富商的土地生意

趙翔  2021-10-24 21:48:45

在過去數年里,郝占崗將在森林公園項目中 得到的建設用地轉讓至數十家企業 借此,其生意越做越大 甚而將“森林公園模式”在全國多地“落地開花”

鄂爾多斯“森林公園”一角,溝壑縱橫,散落著農家樂和營養不良的松柏。攝影/趙翔

鄂爾多斯森林公園爛尾15年:


一個富商的土地生意

 

文/趙翔

 

發于2021.10.25總第1017期《中國新聞周刊》

 

身高近2米,體重300斤——這曾是鄂爾多斯富商郝占崗給一個第一次見到他的人留下的最深刻印象。

 

2021年8月20日,包頭市公安局發布通告稱,市掃黑辦成立的“5·15專案組”,一舉打掉多年盤踞內蒙古鄂爾多斯市、以郝占崗為首的涉嫌違法犯罪團伙,抓獲了12名違法犯罪人員。8月18日,郝占崗被包頭市檢察院依法批準逮捕。

 

(資料圖片)郝占崗。

包頭市公安局的通告稱,郝占崗團伙以土地一級開發企業名義從政府手中獲取土地使用權,再高價將土地使用權非法轉讓、倒賣給房地產開發商,在非法轉讓、倒賣土地過程中謀取非法利益,涉嫌非法轉讓、倒賣土地使用權罪等違法犯罪行為,涉及區域主要包括鄂爾多斯、巴彥淖爾、通遼、呼和浩特等地區。

 

在鄂爾多斯,郝占崗是頗有名氣的地產商人!吨袊侣勚芸吩诙鯛柖嗨棺咴L得知,郝占崗團伙被抓,和爛尾多年的鄂爾多斯森林公園項目直接相關。2006年,鄂爾多斯市東勝區政府與郝占崗實控的內蒙古萬宇佳業投資管理有限公司(下稱“萬宇佳業”)簽訂《森林公園開發》協議,由該公司開發森林公園,作為交換條件,萬宇佳業得到8000畝建設用地。但是,15年過去,森林公園一直未能建成,而得到項目后的萬宇佳業,在過去數年里將建設用地轉讓給數十家企業,借此,郝占崗的生意越做越大,甚而將其“森林公園模式”在全國多地“落地開花”。

 

沒有開發資質的地產商人

 

郝占崗是鄂爾多斯人,1962年出生在烏蘭鎮一戶普通工人家庭,1980年讀完高中后參軍,并安家在北京空軍后勤學院家屬樓。入伍不久,郝占崗即掛靠部隊下海經商。他的一位海南籍下屬回憶,郝占崗曾在酒桌談起過,他的“第一桶金”是1990年代初在海南“炒樓花”賺得,“在海南樓市崩盤前,他得到消息,將項目轉手后脫身,他還笑稱接他項目的人是‘接盤俠’”。

 

2006年前后,郝占崗又看到其老家鄂爾多斯房地產蘊藏的巨大機會,以“北京老板”身份回到鄂爾多斯。彼時以煤炭為支柱產業的鄂爾多斯城市化勢頭迅猛,當地各部門也都在積極投入招商引資事項。時任鄂爾多斯東勝區土地局征地股股長的吳田告訴《中國新聞周刊》,郝占崗前來與政府商談合作時,曾透露帶著10個億到東勝區投資,“當時在政府內部也引起一陣議論,都說郝占崗不愧是北京來的大老板”。

 

2006年8月8日,郝占崗在鄂爾多斯注冊成立萬宇佳業,注冊資本7000萬元。2006年11月7日,萬宇佳業與鄂爾多斯市東勝區政府簽訂《森林公園開發協議》,東勝區政府將位于東勝區南繞城線以北、三臺基川以東、紡織街以南、銅川路以西的地塊,總計17.9平方公里、接近27000畝的地塊交予萬宇佳業開發。協議約定,萬宇佳業在5年內完成森林公園建設,建設期間承擔征地補償費、安置費等,并承擔森林公園內基礎設施及六條道路建設,在綠地投資上不少于每平方米80元;谏鲜鰲l件,萬宇佳業可在公園內選擇5000畝建設用地。

 

吳田介紹,這種用基礎建設換建設用地的生意,在鄂爾多斯并不是孤例。以東勝區最大房地產公司萬正地產為例,整個東勝區鐵西地區基建、舊改就是由萬正地產操作,政府用建設用地來“支付費用”。

 

由于萬宇佳業不具有房地產開發資質,2008年,郝占崗用萬宇佳業30%股份引入南京金鷹國際集團有限公司。2008年5月8日,由金鷹國際方面作為大股東,牽頭成立內蒙古金鷹萬佳房地產開發有限公司(下稱“金鷹萬佳”),當月與東勝區政府、萬宇佳業再次簽署三方協議書,約定此前協議中部分開發、舊改項目交由擁有房地產資質的金鷹萬佳履行。

 

簽下《森林公園開發協議》后,截至2010年7月8日,東勝區政府與萬宇佳業又先后簽訂9個補充協議,以完善森林公園項目。通過9個補充協議,萬宇佳業獲得森林公園的建設用地從5000畝增加到8000畝。

 

一張鄂爾多斯東勝區的地圖上標注的“東勝森林公園”。

 

雙方并且約定,東勝區政府必須以成本價讓萬宇佳業(或指定企業)受讓土地,出讓金在一個月內返還作為萬宇佳業的土地征用、公園建設等相關費用和墊資收益;東勝區政府同意萬宇佳業參與舊城改造,并享受與開發森林公園中土地出讓金返還等相同的政策;萬宇佳業必須參與東勝區組織的區域內每宗土地的招拍掛,如果無競爭者以更高價格競買及拍賣土地的,則萬宇佳業必須以成本底價受讓該地塊出讓土地,此拍賣款按上述約定返還;東勝區政府不得批準任何單位和個人在森林公園規劃范圍內征地和建設,堅決制止任何新的建筑項目在萬宇佳業的森林公園及舊城改造區域內出現。

 

文件顯示,在前述開發協議及補充協議上簽字、蓋章的,都是當時分管土地的東勝區副區長韓廣源!吨袊侣勚芸妨私獾,2012年國土資源部曾通報,韓廣源因涉及東勝區政府違法征地一案,被鄂爾多斯市紀檢監察機關記大過處分,沒過多久,韓廣源就離開副區長職位,到某職業技術學院先后擔任院長、黨委書記,目前已退休。10月 8日,韓廣源告訴《中國新聞周刊》,是否簽字、蓋章并不是由他決定,補充協議所有決定都是通過了東勝區政府相關會議討論,他只是執行。

 

而東勝區政府在協議層面給出的自由度,為郝占崗接下來要做的事情提供了便利。

 

轉賣土地亂象頻生

 

2019年7月,由于從萬宇佳業手中購買土地后,對方遲遲未按約定提交凈地,一家來自福建的地產公司(下稱“F公司”)向鄂爾多斯仲裁委員會提起仲裁。這一仲裁事件的法律文書,揭開了郝占崗倒賣土地生意的一角。

 

2010年1月,雙方簽訂協議約定,萬宇佳業以鄂爾多斯政府委托的土地一級開發企業名義,將森林公園內650畝建設用地以每畝150萬元共約10億元價格出售給F公司,且保證F公司可根據規劃將項目分割為若干地塊,每塊土地獨立辦理土地使用證;F公司以不超過每畝150萬元“土地款”摘得該項目地塊的土地使用權,其中包含交給國土管理部門的每畝35萬元的土地出讓金,剩余款項以每畝115萬的價格支付給萬宇佳業。

 

協議簽訂后,F公司按照每畝地115萬元的價格向萬宇佳業支付“土地款預定金”,萬宇佳業也保證,若在招拍掛中土地出讓金超過每畝35萬元,萬宇佳業會退還超出部分。

 

在萬宇佳業的安排下,F公司參與了東勝區自然資源局組織的土地招拍掛,確如協議約定,以每畝35萬元價格交付了土地出讓金。

 

但是,之后萬宇佳業卻無法提供土地。雙方協議本來約定,萬宇佳業負責征地補償、拆遷安置、三通一平等工作,2010年8月1日向F公司交付凈地。但萬宇佳業未能按時提供凈地。購買土地就花費了10億元,這導致F公司也缺乏資金進行三通一平,項目就此擱置。

 

在仲裁中,F公司認為萬宇佳業非法倒賣國有土地使用權,合同無效。萬宇佳業則主張雙方是合法的合同關系。2020年10月23日,鄂爾多斯仲裁委員會作出裁決,支持了萬宇佳業方面的主張。10月9日,F公司負責人告訴《中國新聞周刊》,問題至今未解決,公司已經退出鄂爾多斯市場。

 

一位熟悉當地情況的人士告訴《中國新聞周刊》,鄂爾多斯是典型的人情社會,就像生意場上的融資通常是在熟人間進行民間借貸一樣,在森林公園項目中,出現糾紛,像F公司這樣選擇司法途徑解決的很罕見。

 

在郝占崗被抓捕前,鄂爾多斯萬業房地產開發有限責任公司(下稱“萬業公司”)一直期待著它與萬宇佳業之間的糾紛能被協調解決。

 

2008年6月11日,萬業公司與萬宇佳業簽訂《土地轉讓協議》,萬宇佳業將位于東勝區紡織街北的74.46畝毛地,亦即森林公園項目D-2地塊轉讓給萬業公司,每畝價格50萬元,保證將土地使用證等相關手續辦理至萬業公司。

 

萬業公司相關負責人沈山告訴《中國新聞周刊》,這每畝50萬元的價格實際是合作后的下調價格。合作伊始,萬宇佳業答應會將土地“三通一平”成為凈地以每畝300萬元的價格轉讓給萬業公司,萬業公司支付了8000萬元定金,后來,由于拆遷遇到困難,萬宇佳業無法交付凈地,萬宇佳業才與萬業公司重新簽訂協議,將土地價格下調至每畝50萬元。

 

萬宇佳業的土地拆遷總是不順利,據沈山介紹,主要是因為拆遷戶的要價越來越高,“企業掏不起征地補償”。前述東勝區土地局征地股退休官員吳田也告訴《中國新聞周刊》,隨著時間推移,森林公園拆遷越來越難推進,最終完成拆遷的土地約1000畝,這只約占了整個項目總面積的3%。

 

在與萬宇佳業的合作中,沈山還發現,2008年8月28日,萬宇佳業取得D-2地塊土地證,同一天,金鷹萬佳也取得一張D-2地塊土地證。沈山回憶,后來經過萬宇佳業、政府方面的多年調解,D-2地塊最終歸于萬業公司,萬業公司在該項目上前后花費2億元左右,2020年才終于開工。雖然開工了,在容積率上又出了問題。沈山介紹,萬宇佳業在賣地給萬業公司時,約定容積率為4,現在政府部門認為這不符合規定,萬業公司為此需要再向政府部門補交約3000萬元土地款。

 

“郝占崗告訴我們,他能幫我們協調容積率問題,現在他被抓了,我們也沒什么辦法了!鄙蛏秸f。

 

鄂爾多斯的“森林公園”公交站牌。本版攝影/趙翔

 

森林公園項目造就的“富豪”

 

從萬宇佳業手中購買森林公園土地的企業不止萬業公司與F公司,據沈山介紹,大約有20家企業從萬宇佳業手中購買過土地,這使郝占崗的生意越做越大。

 

2010年5月18日,由郝占崗實際控制的萬宇佳業城市建設投資集團有限公司成立,注冊資本1.5億元,郝占崗持股95%,副總裁張志成持股5%。一份宣傳資料顯示,2011年,集團房地產開發面積約73萬平方米,竣工30萬平方米,回籠資金14億元。這份宣傳資料還提到一個“3年計劃”:計劃到2013年開發面積達150萬平方米,銷售收入提高至75億元,“把公司打造為內蒙古乃至全國一流的房地產公司!

 

金鷹萬佳的一位員工回憶,萬宇佳業本在東勝區天佑大廈10層辦公,2010年左右,在東勝區團結路又建了一座萬宇佳業大廈,作為集團總部。一位曾去過萬宇佳業大廈的企業老板告訴《中國新聞周刊》,讓他印象最深刻的是一樓大堂,吊頂很高,裝修以金色調為主,看起來非常奢華。在萬宇佳業大廈內,通往樓上萬佳集團辦公區的,是獨立電梯,外人若要坐電梯進入辦公區,需由樓上安保人員遙控。

 

隨著生意做大,郝占崗的野心也不再滿足于鄂爾多斯一隅。萬宇佳業城市建設投資集團由分設內蒙古各地的六家分公司組成,土地儲備達到了2萬畝,產業遍布烏海、巴彥淖爾、呼和浩特等地,其中不乏五星級度假酒店、高檔別墅區和高層住宅小區等大型項目。鄂爾多斯一位官員曾參觀過萬宇佳業在巴彥淖爾市臨河區的項目,他至今都還記得萬宇佳業為臨河區建的一座大橋,“我們看到都非常驚訝,那個橋太漂亮了”。

 

這位官員告訴《中國新聞周刊》,與鄂爾多斯的森林公園項目相同,巴彥淖爾市的這座大橋,也是郝占崗為拿下相應建設用地而進行的基礎建設投資!昂抡紞彏榱四茼樌玫浇ㄔO用地,做城市建設從不吝嗇!边@位官員說。

 

成立于2001年2月的北京國遙萬維信息技術有限公司(下稱“北京國遙”),法定代表人是郝占崗的外甥石寶衛,郝占崗的妻子孟彩俠持股74%,中國科學院遙感應用研究所持股11%。曾于2011年至2013年在北京國遙擔任總經理的陳凱(化名)告訴《中國新聞周刊》,北京國遙主要業務為遙感測繪,那幾年他經常跟隨郝占崗出差內蒙古等中西部地區,跟地方政府談合作,作為技術人員,他一方面為郝占崗“站臺”;另一方面,也能從地方政府手中拿到土地類測繪項目。

 

陳凱說,由于郝占崗不懂遙感技術,北京國遙更像是一家房地產公司,“但郝占崗對科技情有獨鐘,那會兒,郝占崗說過,房地產沒有前途,要搞科技!


郝占崗的“科技新故事”

 

大概自2014年起,郝占崗開始大舉進軍科技行業。

 

上市公司沈陽新松機器人自動化股份有限公司(下稱“沈陽新松”)2020年度財報顯示,新松機器人投資有限公司(下稱“機器人投資公司”)于2014年4月17日由沈陽新松與北京萬宇佳業置業投資有限公司、花城信聯(北京)科技有限公司設立,注冊資本為1億元,其中約定沈陽新松出資 3700萬元,直接持股37%。

 

郝占崗擔任機器人投資公司總裁,沈陽新松創始人兼總裁曲道奎則在機器人投資公司任董事長一職。機器人投資公司自稱“卓越的智能產業投資運營商”,借沈陽新松名義在全國多地跑馬圈地,建設新松機器人產業園區。

 

機器人投資公司員工張海告訴《中國新聞周刊》,機器人投資公司在向地方政府要土地時,多由郝占崗出面商談,公司目前有6個產業園區,分別在安徽阜陽、河南新鄉、湖南湘潭、張家界、江蘇揚州、遼寧沈陽,由于多是位于三線城市郊區,招商情況不是很理想。張海介紹說,郝占崗通過各地產業園項目拿下建設用地后,再轉賣給其他人,像是鄂爾多斯森林公園模式的“遍地開花”。

 

機器人投資公司的凈利潤非常高。沈陽新松2020年度財報顯示,截至報告期末,機器人投資公司總資產約為17.2億元,凈利潤約為2.3億元,相比上一年同期增長約103%。

 

在機器人投資公司工作期間,張海表示,他從沒有聽郝占崗提起過在內蒙古的過往,他對郝占崗的印象是努力!拔覀兯较鲁Uf,他這么大老板還這么努力干嗎,要是我們有這么多錢早就玩去了!睆埡Uf。

 

郝占崗在機器人投資公司北京的辦公室里設有一張床,平時基本不回家,吃住全在公司。張;貞,哪怕是過年了,郝占崗也在辦公室!八怀闊煵缓染撇缓门,生活特別節儉,吃飯吃食堂!睆埡Uf。


“受害老板”曾到處告狀

 

10月 11日,《中國新聞周刊》從一名接近警方人士處得知,目前郝占崗一案已進入審查起訴階段。在被警方抓捕的郝占崗團伙12人中,有個別人員因證據不足已被解除刑事強制措施。目前警方正在北京與內蒙古等多地補充證據。

 

據萬業公司的負責人沈山介紹,郝占崗被抓的主要原因就是森林公園項目問題。在他看來,在項目中買地的“受害”老板頻繁維權,是導致郝占崗被抓的最直接原因。在與郝占崗合作過程中,很多老板都遇到無法拆遷、無法交付凈地的情況,“每遇到這種情況,郝占崗總說會幫忙想辦法,他拖得時間太長了,一直拖到我們走投無路,到處告狀!

 

沈山回憶,早在2020年底,審計部門就委托審計事務所到其公司了解森林公園項目情況,收集郝占崗違法倒賣土地證據。東勝區自然資源管理局很配合,將森林公園項目所有文件都交給了審計部門。沈山形容,那些文件摞起來像小山一樣,“當時他們拉走很多箱!2021年上半年,還曾有包頭市公安局的偵查人員找他詢問情況,“他們在鄂爾多斯住了很久,找了很多受害老板來了解”。

 

《中國新聞周刊》了解到,郝占崗被抓,與內蒙古近年來“倒查20年”的反腐風暴不無關系。曾在北京國遙任職的陳凱告訴《中國新聞周刊》,因涉嫌貪污罪、受賄罪、行賄罪、非法轉讓土地使用權罪而在2018年被查的內蒙古國土資源廳原副巡視員溫建華,就與郝占崗來往密切。溫建華曾任鄂爾多斯市國土資源局局長,在呼和浩特土地部門任職期間還與北京國遙多有往來!皽亟ㄈA平時來北京,都是郝占崗在五星酒店接待,我陪同,用餐檔次都很高!标悇P回憶。

 

而在郝占崗被抓背后,鄂爾多斯森林公園項目的美好藍圖一直停留在“紙上”。一份東勝區規劃局于2007年9月做出的規劃文件顯示,森林公園的規劃方向是打造一個由高檔小區、野生動物園、內蒙古草原組成的生態園林城市標志性景點,它被認為將會成為鄂爾多斯的“生態綠肺”。

 

10月2日,《中國新聞周刊》到森林公園走訪。其位于鄂爾多斯市區東南,緊挨著市區,其北側就是東勝區的繁華地段。記者在現場看到,幾條無名路圍繞森林公園一圈,公園地面上密密麻麻的松柏因營養不良大多不足一人高,有零散的農戶以開農家樂為生,個別爛尾樓盤獨自矗立在寒風中。路邊一塊褪色的“森林公園”公交站牌,似是在告訴人們曾有這個項目存在。

 

(文中吳田、沈山、陳凱、張海為化名;實習生張文妮對本文亦有貢獻)

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